ALQUILERES, LOCACIÓN, LEY 23.091. 
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Inmobiliaria


Locaciones Urbanas
Ley 23.091


CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Art. 1º - INSTRUMENTACIÓN
Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.
En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a la determinación judicial.

Art. 2º - PLAZOS
Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las colocaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos (2) años. Dicho plazo mínimo será de (3) años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrenden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis (6) meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y los espacios que formen parten de un inmueble destinados a vivienda u otros fines que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

Art. 3º - AJUSTES
Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los índices de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

Art. 4º - FIANZAS O DEPÓSITO EN GARANTÍA
Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito de garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

Art. 5º - INTIMACIÓN DE PAGO
Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar del pago. 

CAPITULO II
DE LAS LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDAS

Art. 6º - PERIODOS DE PAGO
El precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

Art. 7º - PAGOS ANTICIPADOS
Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes. 
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación de contrato.
c) El pago del valor llave o equivalente.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

Art. 8º - RESOLUCIÓN ANTICIPADA
El locatario podrá, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. 

Art.9º - CONTINUADORES DEL LOCATARIO
En caso de abandono de la locación o de fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

CAPITULO III
DE LA PROMOCIÓN DE LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA

Art. 10º - CREACIÓN Y CARACTERÍSTICAS
Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas a viviendas, con las siguientes características;
a) Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes;
b) Instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca en la reglamentación;
c) El plazo mínimo de locación será de tres (3) años;
d) Seguro obligatorio de garantía de contrato de locación con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados a la propiedad. Asimismo, cubrirá al grupo familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso de gravedad justificada. La primera será pagada en partes iguales entre locador y locatario;
e) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según índice de actualización elaborado oficialmente por los institutos de Estadística y Censo de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20 por ciento no acumulativo;
f) Las viviendas que podrán incorporarse al sistema deberán ser las comprendidas en las características de común o económica de la Resolución Nº 368/76 de la ex Secretaria de Vivienda y Urbanismo;
g) Los beneficios impositivos que se establecen en los artículos siguientes: 

 Art. 11º - BENEFICIOS IMPOSITIVOS
Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen inversiones en inmuebles con características de vivienda común o económica, que se destinen a locación de vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas características al presente régimen de promoción, gozarán de los beneficios impositivos que en cada caso se establezcan.
Para la calificación de vivienda común o económica a la que se hace referencia en la presente ley, deberá atenerse a las disposiciones de la Resolución Nº 368/76 dictada por la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.

Art. 12º - DESTINOS DE LAS INVERSIONES
Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artículo precedente en materia de inversiones, deberán cumplirse las siguientes condiciones: 
a) Las inversiones deberán destinarse a: 
1. La construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la presente ley. 
2. La terminación de unidades de vivienda y su infraestructura que se encuentren en construcción a la fecha de entrada en vigor de esta ley, así como las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad el inmueble, realizadas a partir de dicha fecha. 
3. La compra de unidades de viviendas concluidas o en construcción al momento de entrar en vigencia esta ley, y siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficiarios del presente régimen o hubieran gozado de los beneficios por la ley Nº 21.771. 
b) Las unidades de vivienda comprendidas en el inciso a) precedente deberán destinarse a la locación de vivienda familiar permanente, acreditándose tal destino mediante contratos de locación celebrados a partir de la entrada en vigencia de esta ley.

Art. 13º – BENEFICIOS
Los beneficios a que se refiere el artículo 11 para el caso de inversiones en inmuebles son los siguientes: 
a) En la liquidación al impuesto a las ganancias podrán deducirse: 
1. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno. 
2. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la terminación de las construcciones de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno, y para la realización de las mejoras contempladas en el Art. 12, inciso a), apartado 2. 
3. Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal correspondiente en la compra de unidades de vivienda sin uso, excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el caso de viviendas en construcción, adquiridas para su terminación, dicha deducción no obstará a la prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se inviertan para la terminación de las unidades de viviendas y su infraestructura.  
A loa fines precedentes ,cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al valor del terreno y a las mejoras, la parte del mismo atribuible a estas ultimas se fijará teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo fiscal vigente al momento de la adquisición. Si se desconociera dicho avalúo o el mismo no discriminara los valores relativos a la tierra y a las mejoras, se presumirá, salvo prueba en contrario, que estas ultimas representan el sesenta y seis por ciento ( 66 % ) del precio de compra, proporción que se elevará al ochenta por ciento ( 80 % ) en el caso de inmuebles comprendidos en el régimen de la Ley Nº 13.512 y sus modificaciones de propiedad horizontal. 
No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que hubiesen sido afectados a los beneficios de esta ley, o que hubieren gozado de los conferidos por la Ley Nº 21.771. 
Las sumas deducibles serán las invertidas en la compra de los inmuebles y, en su caso, en la adquisición de los bienes y en la locación de los servicios que conforman el costo de la edificación, su infraestructura y los honorarios profesionales. 
A los fines indicados en este inciso se entenderá por infraestructura a todas aquellas obras que, sin formar parte de las unidades de vivienda, estén destinadas a hacer posible el suministro de los servicios públicos de provisión de agua, desagües cloacales y pluviales, energía eléctrica, gas y teléfono, como asimismo el acceso a las unidades de vivienda. 
No se considerarán como infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrialización o comercialización de bienes o servicios y construcción de caminos que no sean calles urbanas. 
b) En el impuesto a las ganancias, exención de la ganancia neta originada en la locación de las unidades. Al respecto no será de aplicación lo dispuesto en el primer párrafo in fine del Art. 73 de la Ley del Impuesto a las Ganancias (t. o. en 1977 y sus modificaciones). 
c) En los impuestos sobre los capitales y sobre el patrimonio neto, el valor impositivo correspondiente a las unidades de vivienda, terminadas o en construcción, no será considerado activo ni bien computable, respectivamente, a los efectos de la liquidación de dichos gravámenes, no dando lugar al prorrateo del pasivo o de deudas que pudieran corresponder. 
d) En el impuestos de sellos quedan exentos los contratos de locación de los inmuebles, sus prórrogas y cesiones y transferencias. 
e) En el impuesto al valor agregado, los saldos de impuesto provenientes de nuevas unidades de viviendas y su infraestructura quedan excluidos de la limitación prevista en la primera parte del Art. 13 de la ley respectiva.

Art. 14 – FACULTADES DE REDUCCIÓN O EXIMICION
Facúltase a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al presente régimen de promoción.

Art. 15 – OTROS BENEFICIOS TRIBUTARIOS
Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con características de vivienda común o económica, no comprendidos en el inciso a) del Art. 12, a la locación de vivienda familiar previstos en los incisos b), c) y d) del Art. 13. 
Tratándose de unidades nuevas y sin uso podrán asimismo, gozar: 
a) De una deducción en la liquidación del impuesto a las ganancias del 25 por ciento de las sumas efectivamente invertidas en su construcción o compra, excluido el valor del terreno, con más la actualización que correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional, resultando de aplicación las previsiones de los párrafos segundo y siguientes del apartado 3, del inciso a) del Art. 13. 
b) Del beneficio a que se refiere el inciso e) del Art. 13.

Art. 16 – REQUISITOS PARA GOZAR DE LOS BENEFICIOS ESTABLECIDOS EN LOS ARTICULOS 13 Y 15
Para gozar de los beneficios establecidos en los Arts. 13 y 15 precedentes se requiere : 
a) Las unidades de vivienda deberán quedar ocupadas a título de locación efectiva por un período mínimo de setenta y dos (72) meses consecutivos o alternados , en lapsos no inferiores a treinta y seis (36) meses, dentro del término de ocho (8) años, contados partir de la formalización del primer contrato de locación de cada unidad; 
b) E l primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los 120 días posteriores a aquel en que los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad o, en su caso, al de la compra de los mismos, y tratándose de los comprendidos en el Art. 15, aquel de entrada en vigencia de la presente ley, excepto en el supuesto de inmuebles ocupados, en que el plazo se computará a partir de su efectiva desocupación; 
c) Los arrendamientos deberán instrumentarse mediante un contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca en la reglamentación; 
d) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según el índice de actualización elaborado por los institutos de Estadística y Censos de la Nación y de las provincias, en base de la evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en veinte por ciento (20 %) no acumulativo; 
e) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro, con las características referidas en el inciso d) del Art. 10 de la presente ley; 
f) Las construcciones desgravables deberán estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de cuatro (4 ) años posteriores al acogimiento de los beneficios del presente régimen de promoción. 

Art. 17 – SANCIÓN POR INCUMPLIMIENTO
De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo anterior el contribuyente deberá reintegrar, al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera, el monto desgravado o exento con su actualización respectiva; dicha actualización deberá calcularse teniendo en cuenta la variación en el índice de precios al por mayor, nivel general, producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que tuvo incidencia de franquicia y el mes de cierre del respectivo ejercicio fiscal en que corresponda realizar el reintegro, ello sin perjuicio de la aplicación, de corresponder, de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley 11.683 (texto ordenado en 1978 y sus modificaciones). 
En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los beneficiarios deberán efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente, resultando de aplicación, de corresponder, las normas de la Ley 11.683 citadas en el párrafo anterior. 

Art. 18 – TRANSFERENCIA DE UNIDADES
En caso de transferencia de inmuebles afectados al régimen de la presente ley antes de cumplidos los plazos de afectación previstos en el Art. 16 inc. a), ya sea que la misma fuera voluntaria, por ejecución de crédito contra el contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor podrá continuar a aquél en los beneficios y obligaciones con relación a las prescripciones de esta ley. En este caso, la comunicación de transferencia deberá efectuarse en la forma y condiciones que establezca la reglamentación de la presente ley. 
Solo cumplido este requisito el transmitente quedará desligado de los beneficios y obligaciones relacionados con esta ley. 
El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor hará pasible a éste del reintegro prescripto en el Art. 17 y de la obligación de abonar los gravámenes dejados de ingresar por el o los transmitentes desde el comienzo de la utilización de los beneficios con actualizaciones que correspondan de acuerdo con las disposiciones de la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y sus modificaciones), sin perjuicio de la aplicación, de corresponder, de las normas contenidas en el Capitulo VII, Título I de la misma ley. 
En el caso de que el sucesor no desee continuar acogido al régimen de la presente ley deberá manifestar, en forma expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo juicio sucesorio, acompañándose las constancias pertinentes en la comunicación a que se refiere el párrafo anterior. En estos casos el transmitente deberá efectuar el reintegro previsto en el mencionado Art. 17 de la presente ley con más las actuaciones pertinentes, sin perjuicio de la aplicación, en caso de corresponder, de las normas contenidas en le Capitulo VII del Título I de la Ley 11.683 ( t. o. en 1978 y sus modificaciones). 

Art. 19 – LIMITACIÓN
Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación respecto de inversiones amparadas por otros regímenes de promoción. 

Art. 20 – RÉGIMEN IMPOSITIVO
Serán aplicables, en lo pertinente al régimen impositivo establecido por la presente ley, las disposiciones que determine la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y sus modificaciones ).  

CAPITULO IV
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

Art. 21 - VIVIENDAS DESHABITADAS
Facúltase al municipio de la ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur para fijar gravámenes diferenciales sobre las viviendas deshabitadas. 

Art. 22 – ADHESIÓN
Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones destinadas a viviendas y establecer gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas. 

Art. 23- SUBSIDIO
Dispónese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de 180 días el Poder Ejecutivo Nacional a través del Ministerio de Salud y Acción Social, arbitrará los medios conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares desalojados en dicho lapso, que careciendo de medios económicos, los requiriesen para solucionar su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser solicitado por el grupo familiar que acredite sentencia de desalojo, fundada en las causales por falta de pago o de vencimiento de contrato, con orden de lanzamiento, siempre que se tratare de vivienda común o económica según lo establecido por la Resolución 368/76 de la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo. 
Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto no deberán superar un promedio mensual de tres (3) salarios mínimos, cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un máximo de cuatro (4) salarios mínimos. 

Art. 24 – DECLARACIÓN A LOS EFECTOS DEL ART. 7º DE LA LEY 20.221
Las erogaciones que se efectúen en cumplimiento del artículo anterior se considerarán según corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades de interés nacional, a los efectos del segundo párrafo del art. 7ª de Ley Nº 20.221 y sus modificaciones. 

Art. 25 – MODIFICACIONES AL ART. 4º DE LA LEY 22.916
Sustitúyase el primer párrafo del Art. 4º de la Ley 22.916, por el siguiente: 
El producido de los presentes gravámenes será destinado: 
a) Noventa por ciento (90 %) a atender las erogaciones de carácter extraordinario que demanden las zonas afectadas por las inundaciones producidas durante el año 1983 en las provincias de Corrientes, Chaco, Entre Ríos, Formosa, Misiones y Santa Fe; 
b)Diez por ciento (10 %) a atender los subsidios previstos por el Art. 23 de la Ley de Promoción de Locaciones.  

Art. 26 – DE LA PRIORIDAD DE LOS PLANES DE VIVIENDA
Dispónese que durante los ciento ochenta (180) días posteriores a la entrada en vigencia de la presente ley, tendrán preferencia de venta y adjudicación sobre los planes de viviendas que realice el Estado Nacional, a través del FONAVI, los grupos familiares desalojados desde el 10 de diciembre de 1983 y hasta el vencimiento del plazo dispuesto anteriormente. 
 Art. 27 – LOCACIÓN ENCUBIERTADispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia y sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta ultima materia. 
Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de dicha autorización comercial. 

Art. 28 – REGLAMENTACIÓN
El poder Ejecutivo Nacional deberá proceder al reglamentación de la presente ley dentro de sesenta (60) días de su promulgación. 

Art. 29- VIGENCIA
Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial. 
Los beneficios impositivos que ella establece producirán efectos respecto de inmuebles que se acojan al régimen de promoción impositiva antes del 31 de diciembre de 1986, con la salvedad de que los beneficios previstos por los incisos b), c) y d) del Art. 13,, tendrán efecto por el termino de afectación del inmueble al régimen promocional y los de su inc. e) los producirán incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, haciéndose extensiva esta salvedad al Art. 15. 
El Poder Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los beneficios impositivos de la presente ley.
Art. 30 – ( De forma).
 J. C. PUGLIESSE 
Carlos A. Bejar - E. Otero- Antonio J. Macris. 
DECRETO Nº 3.321/84 
Del 9/10/84 
POR TANTO: Téngase por Ley de la Nación Nº 23.091 cúmplase, comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. 
ALFONSIN
Aldo Neri – Antonio A. Trócoli – Bernardo Grinspun.NOTA: La Ley Nº 23.091 se publicó en el Boletín Oficial el día 16 de octubre de 1984.

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